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    公募REITs持續擴容 投資者認購熱情高

    2022-08-10 08:35 來源: 中國證券報 作者: 葛瑤 張凌之
    中國證券報 葛瑤 張凌之 2022-08-10 08:35

    公募REITs正在持續擴容。7月底以來,已有中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保障性租賃住房REITs獲批發行。其中,中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT的網下認購倍數均超百倍,從詢價結果看,投資者熱情高漲。

    業內人士表示,從已發行的公募REITs來看,不同類型的資產收益率表現存在差異。未來公募REITs數量將越來越多,但優質資產仍具備一定稀缺性,將持續受到市場追捧。

    ●本報記者 葛瑤 張凌之   

    保障房REITs加速落地

    不到一個月時間,三只保障性租賃住房REITs陸續獲批。7月底,中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT兩只保障性租賃住房REITs獲得證監會注冊批復。一周后,華夏北京保障房REIT獲批發行,從受理到獲批,僅用時一周。

    “我們認為,保障性租賃住房是基礎設施公募REITs比較理想的資產類型之一?!敝薪鸹鸶笨偨浝?、中金廈門安居REIT基金經理李耀光指出,保障性租賃住房是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施,有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,推進以人為核心的新型城鎮化。

    “基礎設施公募REITs對于推動國內的保障性租賃住房供給是非常有價值的?!崩钜饨榻B,將資產做成基礎設施公募REITs以后,不僅能為機構投資者、個人投資者提供優質的投資產品,同時還能利用募集的資金再去開發新的項目,為市場提供更多保障性租賃住房供給,改變了以往保障性租賃住房必須尋求財政資助的邏輯。

    看好底層優質資產

    近日,中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT完成詢價,華夏北京保障房REIT也計劃于8月12日進行詢價。詢價結果顯示,中金廈門安居REIT最終認購價格為2.600元/份,網下詢價認購倍數超過108倍;紅土深圳安居REIT最終認購價格為2.484元/份,網下詢價認購倍數超133倍,創下公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。

    機構投資者的認購熱情表明其對項目底層資產的看好。以中金廈門安居REIT的底層資產——園博公寓和珩琦公寓為例,“公寓小區里不僅有綠林景觀,還有羽毛球場、塑膠跑道、健身器材、兒童游樂設施等?!崩钜庠敿毥榻B了該項目的具體情況,位于廈門集美區的園博公寓和珩琦公寓占據著優越的地理位置。據了解,廈門集美區匯集了廈門大學城、高科技企業與產業類企業,距離廈門機場僅9公里,驅車到市中心只需半小時。

    作為保障性租賃住房項目,園博公寓和珩琦公寓的租金水平不高于廈門市場化租金的7折?!叭绻庖婚g30到40平方米的開間,租金一個月在1200元左右。平均來看,租金與市場化項目相比較低,居民租房負擔較小?!崩钜獗硎?,目前該地區保障性租賃住房的供給有限,排隊人數較多。

    同時,作為底層資產的兩個公寓項目維持著較高的續租率,將為中金廈門安居REIT提供較穩定的現金流。李耀光介紹,園博公寓和珩琦公寓每年房租漲幅低于廈門市場化租賃住房的平均漲幅,為租戶提供居住保障。不過,雖然保障性租賃住房的租金水平比市場化租賃住房要低,但保障性租賃住房的拿地成本、稅負成本均相對較低。因此,仍能為投資者帶來不錯的回報。

    二級市場表現平穩

    截至目前,共有14只基礎設施公募REITs發行并上市。從8月9日的二級市場表現來看,14只公募REITs中共有4只上漲。其中,華夏越秀高速REIT漲幅最大,為0.13%;富國首創水務REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT均小幅上漲。10只REITs下跌,鵬華深圳能源REIT跌幅最大,為1.62%。

    近期,公募REITs二級市場整體表現較為平穩。以中航首鋼綠能REIT為例,5月5日以來微漲0.41%;博時蛇口產園REIT自5月5日以來的漲幅為6.59%。

    年初股市調整,公募REITs走出了獨立行情。當時11只公募REITs都有較大幅度的上漲,富國首創水務REIT二級市場溢價率一度逼近100%。隨后,公募REITs價格逐漸回歸理性。截至8月9日收盤,建信中關村REIT溢價率最高,為47.31%,中航首鋼綠能REIT和紅土鹽田港REIT溢價率均超40%。

    一位業內人士表示,“公募REITs二級市場價格短期可能出現一定波動,但二級市場價格圍繞資產價值波動,最終還是會回歸理性?!币虼?,持有型投資者更應關注基礎資產的內在價值。一位公募人士建議加強投資者教育,讓投資者認識到REITs是一個長期穩健收益的產品,并通過相關機制,加強基金管理人、外部管理機構、原始權益人與二級市場投資者的長期利益一致性。


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